“土地資源日益稀缺，對于物流用地的爭奪，或許將變得更加激烈�！蔽锪鳂I內人士譚志培說。
在上海、北京等一線城市，這樣的情況似乎已經出現。據高力國際發布的最新研究報告顯示，經濟形勢轉好，導致上海倉儲物業市場供不應求。而優質土地稀缺，也成為物流開發商最大的困難。
事實上，物流用地面對的窘境，并不止于此。
成本考驗
“如果條件允許的話，要考慮去河北廊坊建倉了！”近日，京東商城CEO劉強東通過微博發出感嘆，字里行間都是對北京倉庫租金上漲的無奈�！敖衲昶骄蠞q30%，估計未來兩年還要漲30%�！�
隨著金融危機陰霾漸漸退去，客戶需求快速增長，在北京、上海等國內主要城市，倉儲資源出現不足，從而帶動了租金上漲。來自高力國際的調查顯示，2009年中國政府推行的激勵政策以及中國零售業的迅猛增長，導致物流配送中心物業緊缺。目前上海該類物業的空置率僅為7%。專家預計，今年上海甲級倉儲物流的設施的平均租金將繼續上漲5%~7%�！霸谧赓U倉庫、建設基地等方面的成本投入，對國內大多數物流企業來說，負擔都很大�！贝筇锛瘓F總會計師屈傳順坦言。
不過，物流企業發展壯大，擴大規模是必然選擇。僅在快遞領域，就有多家企業先后推出了購地投資計劃。例如申通總部投資2億元，征地100畝，新購9.6米的快遞車輛18輛；圓通投資3.5億元規劃建設上海、廣州、成都等集分揀、倉儲于一體的大型運轉中心，并開通了中東、東南亞專線；中通在上海征用52畝土地，投資1.2億元建造新的總部基地……“如果只是在各地建立辦事處或分公司，投入并不是很大。但要是建設大型集散中心或分撥基地，對于操作空間、裝備設施等方面就會有所要求，必須投入大筆資金租賃或是買地�！鼻鼈黜樥f，盡管買地的成本投入更大，但從長遠收益考慮，一些物流企業還是更希望“買”而非“租”。
然而，由于資金實力上的差距，在地塊的競爭上，國內物流企業往往沒有外資企業那樣的優勢�！皟H在北京當地的工業，包括電子、汽車和醫療行業等，均對倉庫有強勁需求�！奔蚊窦瘓F大中華區董事總經理彭菲力2月14日樂觀地表示。
這一天，作為國際綜合的房地產集團，嘉民以6250萬元在北京購進了一處倉儲項目——一幢1.654萬平方米現有倉庫及一幅4.8055萬平方米的可供開發的土地。在他們的計劃中，還要興建兩幢建筑面積合共3萬平方米的倉庫。
到明年第二季度竣工時，嘉民在北京的物業總建筑面積就將達4萬平方米。而早在2010年，嘉民集團就與河北廊坊市政府簽署了一份諒解備忘錄，計劃共同開發打造一個位于中國北部，即在大北京區和天津地區，面積為5平方公里的頂級商業及物流樞紐。
憑借雄厚的資金實力，包括嘉民集團在內的國際地產商，已開始在中國物流地產領域站穩了腳跟。當然，他們也有許多潛在的競爭者。
日前，阿里巴巴集團推出千億元倉儲體系投資計劃，其倉儲網點覆蓋全國，深度“跨界”物流業的態勢已經十分明顯。而像京東商城、當當網等也都投巨資在各地鋪展倉儲物流系統。此外，國內的一些房地產商，在各地推出“限購令”的大背景下，紛紛將目光從住宅地產轉向其他領域，如金地、中糧地產、上海復地、合生創展、富力等等都在不同程度地試水工業地產。
各路競爭者的加入，使“物流地產”概念日漸火熱，也進而推動了一線城市相應地價的上漲。據譚志培介紹，在有些地方，物流用地價格大大超過物流業的承受能力。目前，我國部分一線城市，如上海、深圳等，物流用地價每畝高達60萬~100萬元。在天津、河北等地，土地價格也比前幾年提高了3到4倍。土地成本成倍增大，使一些物流企業進退兩難。
在“物流地產”熱潮背后，隱現的似乎并不是倉儲物流業的“春天”。
政策瓶頸
“對于倉儲物業的買家，我們會建議他們為物業選址留有充裕的時間，如有可能，更應將選址范圍擴大至上海周邊城市，例如昆山�！备吡H工業部董事英奈哲在分析上海倉儲物流市場前景時表示，2011年物業地產開發商的主要競爭集中在土地資源而非資本，因此轉戰二三線城市，或許可以避免激烈的競爭。
在二三線城市，物流企業更容易拿到地嗎？譚志培認為，在全國各地興建物流園區的大潮下，物流企業用地的取得難度已大大降低。不過，有關機構調查顯示，在物流園區、基地項目的建設過程中，征地困難已經成為困擾其發展的重要因素。例如項目往往受到土地出讓方式調整和土地宏觀政策的影響，使規劃不得不一改再改；很多園區土地手續辦理放緩，部分項目不能如期開工；后續土地儲備不足，影響遠期規劃和發展等等。
土地置換政策不配套的問題較為突出。譚志培解釋說，物流規劃是在考慮一定區域現狀及未來產業發展，居民生活和城市功能空間，城市在區域中的物流組織地位等因素基礎上，進行綜合布局的結果。為了不多占用土地，需要在規劃的設施與既有不符合空間布局要求的設施之間進行土地置換。而實際情況中，用地政策制定與執行者和物流規劃的制定與執行者，兩者之間往往缺乏有效溝通和協調，加之土地置換過程中涉及國家、地方、行業和企業等多方利益，因此有時經常在物流用地問題上無法達成一致。
拓展用地、增大規模，往往缺乏資金，在用地政策上也時常受限。因此，物流企業更希望相關部門能夠從政策方面給予扶持。
廣西超大運輸公司副總經理甘東霞認為，現在的競爭不是單個企業的競爭，而是供應鏈的競爭，物流是供應鏈中一個重要的環節�？梢哉f，它的發展狀況關系到各行業的競爭與發展�！拔锪鳂I作為一個新興的產業，很多企業特別是民營企業，成立時間短，實力薄弱，征地困難，企業的發展受到限制，發展緩慢，物流業的繁榮無從談起�！彼ㄗh，應留出一部分發展空地來支持物流企業的發展。與此同時，為避免給許多想做房地產開發的企業和個人以可趁之機，政府部門必須加大對土地的管理、審查力度，真正做到合理規劃土地使用。
中國物流策劃研究院副院長李芏巍也表示，由于土地價格的提升，新建物流設施的使用成本往往要高于其他既有設施的平均成本，入駐企業要在物流服務過程中消化過高的建設成本，必定帶來其客戶成本的上升。這樣，新建設施不僅無法降低成本，反而會提高社會物流成本。
實際上，成功的物流基地、園區，最主要的一個原因就是合理控制土地價格，降低基礎設施的投資運營成本。李芏巍認為：“依照經驗來看，土地政策對物流業的影響十分深遠，土地問題已成為國內物流企業未來發展的關鍵�！�
