工業地產商開始笑逐顏開。
高力國際發布的最新研究報告顯示，2009年中國的激勵措施以及隨之而來的經濟大幅增長使得2010年中國的零售總額較上年猛增長17%。然而，這一增長態勢既加強了對倉儲物流類物業的需求，同時也促使物流開發商發展更多的項目入市。
高力國際強調，預期2011年上海零售總額增長14%，開發商計劃增加400萬平方米的倉儲空間可能供不應求，因此租金預計將繼續增長。
零售業助力
在2008年全球經濟危機前，以國際物流開發商如安博、普洛斯、蓋世理、嘉民集團等為主力軍的工業投資市場可以滿足國際客戶的需求。這是因為這些主要的公開貿易開發商可以依靠其優勢資本主導配送中心租賃市場，本土競爭對手則較少較弱。
值得注意的是，目前零售業迅猛發展成為帶動中國物流倉儲項目的主力因素。
高力國際華東區調研部董事高明發現，2009年中國的激勵政策以及隨之而來的經濟大幅增長，使2010年中國的零售總額猛增。一系列原因推動消費零售總額的增長，其中包括全國迅速增長的城鎮化率、人民幣的升值，以及人們不斷增長的收入。
“目前倉儲物業的新增供應量遠不及上海零售業的發展。2010年上海倉儲物業的新增供應增長了4.4%，而上海零售業市場的增長幅度卻高達17.6%�！备呙鲝娬{，所有這些零售的增長都要求物流倉儲空間來保證貨物運輸，商店備貨齊全，消費者可以繼續消費。
已達到滿租
零售的猛增使得上�？勺赓U的甲級倉儲空間十分缺乏。根據高力國際的調查，上海地區配送中心的平均空置率低于7%。
“入駐率已經高達93%，這對于上海倉儲物業來說已經達到了滿租的水平�！备呙鹘榻B，這種高吸納率說明零售商們都在盯緊最佳地理位置的倉儲空間，開發商們正在拼命競爭以趕在對手前將新項目推入市場，為了發展，不斷爭取新場地。
高力國際最新研究報告顯示，2010年上海甲級倉儲物流的租金比2009年上漲5.71%，從每天每平方米0.89元漲至0.96元。至2011年1月，浦東地區平均租金已達每天每平方米1元。即使未來將有一些新增供應，也依然無法滿足零售增長所帶來的強大需求，預計2011年平均租金將繼續上漲5%~7%。
高明表示，“與2010年不同，許多開發商現在正在計劃于2011年建造配送中心并且完工后向公眾市場出租�！�
他進一步指出，“最大的挑戰是從財務擔保到投入市場需要一段時間，開發商目前都有意加快自己的物業入市開放�！�
場地之爭
根據最新普華永道的研究，盡管政府的激勵政策有所削弱，但2011年中國的零售預計將增長14%。零售總額持續增長的趨勢將會和零售消費保持一致。
隨著倉儲的需求不斷增強，土地資源的日益稀缺，那些在與本土有合作的物流開發商將會更加容易獲得可用場地，從中獲得利潤。由于本土開發商與本地政府關系緊密，更容易獲得土地，而國際開發商們如果欲控制成本卻面臨出高價的壓力去拿地，其收益率將會被降低。
值得注意的是，2011年對于物流開發商來說最大的困難是場地受限的問題。
“這不僅僅是由于物流開發商之間的競爭，也是由于整個房地產市場中將原本屬于物流倉儲的土地轉性成為住宅和零售的發展趨勢導致�！备呙髦赋�，配送中心一般建在上海偏遠的區縣，這些地區土地的漲價使得物流開發商很難與其他類型（如住宅）開發商去競爭。
根據上海政府數據顯示，寶山、嘉定、青浦和松江等區物流用地的均價已經下跌2.6%，從每平方米600元降至584元，然而這些區縣的住宅用地價格卻急速上漲。2008年到2010年，這些地區的住宅地價均價從每平方米4932元上漲至每平方米15129元，漲幅達206%。
高力國際工業部董事英奈哲介紹，受2009年和2010年中國零售和住宅物業的迅猛發展影響，這些土地成交量漲勢迅猛。然而，一個住宅開發商建一個30層的公寓，從結構封頂便開始預售，回報可觀，而上海倉儲類的租金回報率仍然只保持在8%。
工業地產企穩
戴德梁行最新報告指出，去年四季度上海全市主要工業園區總體新增供應量約為86000平方米，比去年三季度有所放緩，其中有80%新增供應來自于研發辦公物業，張江和漕河涇浦江地區成為了去年四季度供應的主要增長點；廠房物業在去年四季度只有18000平方米的供應，比去年第三季度收縮了一半。
從去年二季度到四季度的市場需求呈現出逐步放大的跡象。去年四季度的新入駐面積總數達到11.9萬平方米，比三季度有22%的增長。而四季度的去化面積中，研發類物業有9.2萬平方米，占了所有去化面積的77%。同時，研發類物業的空置率有所下降。這說明市場對于上海研發類工業地產的需求正在逐步擴展。
戴德梁行華東區研究部主管ShaunBrodie指出，2010年全年租金走勢如一條水平線一樣平穩。這反映出供求雙方希望能進一步稀釋金融危機對于價格的影響。另一方面，考慮到2011年的研發類物業的供應量將進一步升高，市場的平均租金可能會因為研發類物業比重的增加而有所抬高。
